2016年房子!我是該買?還是該賣?

2019-02-20 09:55:05

作者:肺魚

前幾天看到一個朋友小天兄寫的一篇關於深圳樓市的文章《說說深圳的樓市》,主要內容如下:

第一句:“瘋狂”

第二句:“瘋狂的程度,是前所未有的”

第三句:“你所在媒體上看到的瘋狂程度,都是真的”

第四句:“深圳的樓價,還得漲。停不下來,好難跌”

第五句:“你不買,很快,樓就沒有了,這是真的”

第六句:“新房,太搶手”

第七句:“過去幾年,投資深圳房地產,收益實在太高了”

第八句:“以前關內房子很貴,現在關外,房子也很貴了”

第九句:“地王不斷出現,樓價不斷上漲“......

最近也有非常多談論房價的文章,比如地王頻現,房價是否見頂?再過10年深圳的房子均價應該突破10萬元每平米,現在均價是5萬元......

我大學畢業以來一直住在福建省會福州,這裡房價沒那么離譜,不過2016年也漲了挺多,我在2014年12月買了一套泰禾東二環廣場二期的房子。

當時價格大概1.5萬元/平米,上周問了下泰禾三期的房價,居然報價2.8萬/平米,周邊新樓盤的價格,也都是2.5萬左右。

靠!這是什麼節奏?說實在的,我也沒料到房價會跑的這么快,要知道跑的這么快,我去年就把所有股市的錢全壓房子了。

甚至那時根本沒計畫要買房子,因為2014年底A股還如日中天牛著呢,泰禾開盤那天才臨時決定買一套116平方米的小房子。

最近又想再買一套,這個月也去看了幾套房子,朋友問我,你是不是因為買了泰禾大漲後,嘗到甜頭,又想加倉啦。

認真想了一下,還真不是那么回事,雖然2014年底買房子是計畫外,但我那時腦袋中詳細算過那套房子的投資回報率。

房子總價約150萬元。

了解到當時這套房子隔成2套裝修後,租金大概可以收到5000-6000元/月,一年合計約6-7萬元,如果這套房子是股票的話。

這套房子的市盈率=房子市值/每年租金=150萬/6萬=25倍,也就是這套房子每年租金回報率為:每年租金/房子市值=6萬/150萬=4%,相當於股票每年的股息率。

而我打算用公積金和商業組合貸款買這套房子,平均貸款利率也是4%左右,這樣我首付60萬每年有穩定的4%的回報,銀行貸款的錢剛好不虧。

只要房租每年上升一點,或者房子升值一點,我就能賺得更多,而且基本沒有風險,因為我買的是市中心附近房子,基本不會空置。

目前還沒有交房,按現在周邊房價計算,賬面盈利100萬左右,漲的有點過分,不過也許等到明年交房時,又跌下來也不是沒有可能。

所以,要不要買賣房子?你可以不去猜測國家政策,也可以不去猜想未來房價會漲會跌?只要抓住2個關鍵因子:

第一:房子年租金回報率多少:每年租金回報率=每年租金/房子總價?

第二:你的購房資金成本多少:如貸款就簡單用年利息多少計算?如自有資金就簡單用拿去理財的投資回報率多少計算?

判斷一套房子是否值得買入就看:《房子年租金回報率》是否大於《購房資金成本年利息》?

買入條件:《房子每年租金回報率》≧《你的購房資金年利息》,按目前中國大陸5%的貸款基準利率,相當於房子市盈率小於等於20倍。

賣出條件:《房子每年租金回報率》<《0.5倍你的購房資金年利息》,按目前中國大陸5%的貸款基準利率,相當於房子市盈率大於40倍。

舉例說明1:

現在有一套房子總價100萬,每個月租金可以租到4500元,一年租金按11個月計算年租金約5萬元=4500*11個月。

因為每年可能會空置半個月,加上每次租賃契約一般訂1年,每次轉租需要有半個月租金做為中介費。

則這套房子(每年租金回報率=5萬/100萬元=5%)≧(2016年中國大陸基準貸款利率=5%)。

第一種情況:如果你自有資金沒有什麼安全的投資渠道,用3成首付買這套房子,是值得投資的。

第二種情況:如果你還可以3成首付,全部用公積金貸款買的話,目前公積金貸款利率才3.25%,那么趕快買下它。

因為這套(房子每年租金回報率=5/100=5%)>(2016年中國大陸公積金貸款利率=3.25%)。

第三種情況:如果你需要全款買房,且你有把握自己資金每年的投資回報率超過6%的話,那你就沒必要去投資這套房子。

第四種情況:如果房價突然從100萬暴漲到250萬,則(房子每年租金回報率=5萬/250萬=2%)遠小於(2016年中國大陸公積金貸款利率=3.25%)。

則最好趕快賣出。

舉例說明2:

現在還是一套房子總價100萬,只不過房子不在中國大陸,在加拿大多倫多,同樣,每個月租金可以租到4500元,一年租金按11個月計算年租金約5萬元=4500*11個月。

因為每年可能會空置半個月,加上每次租賃契約一般訂1年,每次轉租需要有半個月租金做為中介費。

則這套房子(每年租金回報率=5/100萬元=5%)≧(2016年加拿大基準貸款利率=2.5%左右)。

這種情況:如果你可以用3成首付,用2.5%的貸款利息買的話,當然就閉著眼睛買入啦,這就是為什麼那么多人去歐美國家買房的原因。

很多歐美國家房子貸款利率比中國低很多,未來人民幣又是貶值趨勢,而且有些國家的每年租金回報率扣除每年房產稅之外,甚至還可以超過5%。

所以,無論世事如何變化,你都可以用這個簡單的公式去判斷一套房子是否值得買入?或者需要賣出?

每個人的自有資金不同,所在國家地區的貸款利率也不同,同樣一套房子,有人選擇買入,有人卻會賣出,都是很正常的。

當然買房還有一些注意事項:

買房考慮的首要問題永遠是:未來房子所在區域的人口會增加?還是減少?如果趨勢是增加,則租金會漲,房價也會漲。

不要因為買不起市中心或者城市區域中心房子,退而求其次去買郊區便宜的房子,因為它可能永遠租不出去,自己也住不了。

不要因為聽別人說房子會漲你就買;或者看到別人買你也買,因為每個人的自有資金不一樣,資金成本和投資回報也不一樣。

不要因為自己喜歡而去買房子,每次買房之前,我想的第一個問題永遠是:未來這個房子可以租給哪一種人?他負擔得起這個租金嗎?

第二個問題是:未來這個房子可以賣給哪一種人?喜歡這個房子的人,那時候的價格,他買得起這個房子嗎?

至於房子自己是否喜歡?不重要。自己能喜歡當然好,不喜歡也沒有關係。

只要有投資價值,房子先買了再說,就算未來房子漲了,你還是可以賣掉不喜歡的房子,換一套自己喜歡的房子。

但最關鍵的因子就兩個:

第一:房子年租金回報率多少:每年租金回報率=每年租金/房子總價?

第二:你的購房資金成本多少:如貸款就簡單用年利息多少計算?如自有資金就簡單用拿去理財的投資回報率多少計算?

判斷一套房子是否值得買入就看:《房子年租金回報率》是否大於《購房資金年利息》?

判斷一套房子是否需要賣出就看:《房子年租金回報率》是否小於《0.5倍的購房資金年利息》?

如果《房子年租金回報率》大於《2倍的購房資金年利息》,按目前中國大陸5%的貸款基準利率,相當於房子市盈率小於等於10倍。

趕快買入。

如果《房子年租金回報率》大於《1倍的購房資金年利息》,按目前中國大陸5%的貸款基準利率,相當於房子市盈率小於等於20倍。

建議買入。

如果《房子年租金回報率》等於《0.5-1.0倍的購房資金年利息》,按目前中國大陸5%的貸款基準利率,相當於房子市盈率介於20-40倍之間。

可持有,可賣出。

如果《房子年租金回報率》小於《0.5倍的購房資金年利息》,按目前中國大陸5%的貸款基準利率,相當於房子市盈率大於40倍。

建議賣出。

如果《房子年租金回報率》小於《0.3倍的購房資金年利息》,按目前中國大陸5%的貸款基準利率,相當於房子市盈率大於67倍。

趕快賣出。

2016年的房子!你是該買?還是該賣?關鍵看你的購房資金成本!至於那些專家學者們關於房地產的複雜分析和高深理論,別太在意!

無論你做什麼投資,都要有自己的信仰,我到底相信什麼呢?

常識!常識!還是常識!

人性!人性!只有人性!

相信常識,利用人性,簡單投資

相關文章
精选文章