10年之後,房價再下跌!

2018-10-13 00:06:57

作者丨趙建勛

這個國慶節,對開發商來說,有點糟心。

不但傳統的“金九銀十”泡了湯,杭州、上海、廈門、廣州等地的不少購房人,還因為“剛買的房子瞬間割肉”,紛紛拉起了條幅,圍堵售樓處,高喊退房。

10月4日,江西上饒碧桂園的多個樓盤突然降價,從10000元猛跌至7000元,有業主按揭還沒辦下來就虧了二三十萬,已經買房的人則集體爆倉。

憤怒的購房人,蜂擁著衝撞售樓處大門,往裡面扔雞蛋,並與保全發生肢體衝突。

這一幕對開發商而言,並不陌生。早在十年前,杭州萬科的業主,就因為開發商主動降價,砸毀了售樓處。

當時,很多業內人士幸災樂禍。可沒過多久,樓市就量價齊跌,之前看笑話的那些開發商紛紛加入打折甩賣的隊伍,甚至比萬科降得更狠。

被打破的不跌神話

歷史的輪迴,有時候讓人不得不驚嘆。

在2008年,萬科售樓處被砸之前,內地樓市剛經歷了一場近十年的大牛市。

亞洲金融危機後,為了提振經濟,房地產被列入刺激內需的支柱性產業。隨後取消的福利分房制度,更是點燃了人們被抑制了幾十年的購房欲望。

數據顯示,從1998年到2007年,國內樓市均價從2000元出頭,一路上漲到近4000元。

同一時期,美國也經歷了一場樓市大繁榮。

但這一切都在2008年的次貸危機中畫上一個句號。那場風暴席捲全球,中國也未能倖免,不但出口猛跌,大批企業倒閉,國內樓市也跌入谷底,成交量遭遇腰斬。

危機發生後的半年內,北京房價累計跌幅達13.6%,廣州60%以上的樓盤降價,房屋交易量萎縮近3成,土地頻頻流拍。

深圳房價更是暴跌,從1.6萬元跌至1.1萬元。有樓盤甚至從最高價20000元墜落,最後以9000元甩賣;還有樓盤開出不到5000元的起價,創下了當時深圳市的最低紀錄。

一個被維繫了十年之久的房價不跌神話,從此被打破。降價、甩賣、跳樓、救市……大量利空訊息撲面而來。

2008:地產商的夢魘

儘管日本樓市大崩盤的殷鑑不遠,但長達十年的大牛市,還是讓很多人,包括開發商誤信了“房價不跌”的神話,以致於神話破滅的那一刻,很多人措手不及。

對開發商來講,危機之後的資金鍊緊張,是最為痛苦,也最棘手的一件事。

前不久,寒冬中的萬科喊出了“活下去”。但這並不是萬科第一次喊空,早在2007年底,王石就拋出過“拐點論”,稱房價的拐點已經來臨。

當時,潘石屹的判斷是,萬科的資金鍊有點問題,要通過降價來加快回籠資金。

這個判斷後來變成了現實。2008年,萬科率先在全國降價15%至30%,當年就創下479億元的銷售紀錄,並一舉坐上中國房地產行業的龍椅。

但萬科也因為降價,遭到全行業的口誅筆伐,與政府的關係也一度趨於緊張。

作為房地產行業的先驅,世茂地產在許榮茂帶領下,一度做到了全國十強。但在2008年的金融危機中,也未能倖免,資金鍊一度出現險情。

壓力之下,世茂地產不得做出大刀闊斧的改革,先是一輪管理層大換血,之後是管理上的各種變革,更加注重成本控制,以及現金流和質量的考核。

即便如此,也未能完全扭轉世茂地產的頹勢,其在國內市場上也愈發低調。

綠城曾是房企中的品質典範,同時也以“不斷融資、不斷拿地”的激進風格聞名業內。

從2006年到2008年,短短兩年時間,其土地儲備就從800多萬㎡猛增至2520萬㎡。高增長的背後,是綠城高達140%的槓桿率。

然而,2008年的危機打亂了綠城的節奏,高企的負債迫使其不得不賣地求生。

當年4月,綠城緊急出售了杭州和上海的兩個地塊,僅上海地塊就損失1.5億元。而這兩個地塊是一年前剛剛高價拿下的。

為了設立“綠城1號”房地產投資基金,緩解資金壓力,綠城還與信託公司簽下條件苛刻的協定,不僅要將杭州、無錫兩個項目公司的部分股權作為抵押,還要將無錫公司近一半權益出售給對方。

綠城的這次““生死債劫”,在當時震驚了整個地產界。事後,公司創始人宋衛平也不得不承認,之前做得不夠穩健,高速度、高負債的發展模式是一種錯誤。

但綠城還不是最驚險的。在那場危機中,恆大老闆許家印才是最鬧心的。

2006年,許老闆為了吃下更多土地,從美林、德銀融資10億美元,並計畫到香港上市。但2008年金融危機爆發後,恆大的IPO計畫不得不擱淺。

當時的恆大,有37個項目待開工,資金缺口達120個億,許家印面臨要把恆大拱手讓給海外投行的境地。

危急時刻,許老闆不得不跑香港,陪著新世界發展創辦人鄭裕彤、華置主席劉鑾雄等香港地產大佬玩了三個月撲克,用誠意換來了對方的注資。

與此同時,恆大還在國慶節期間,降價“甩賣”全國18個精品樓盤,迅速回籠資金自救。

最終,恆大挺過了2008年的寒冬,避免了“被收購”的命運。

救命的“四萬億”

就在地產商們身陷水深火熱之中,要死要活的時候,政府推出了“四萬億”救市計畫。

這四萬億的初衷,當然不是房地產,而是用投資拉動經濟,振興鋼鐵、汽車、船舶、石化等十個重要的戰略性產業,避免經濟出現斷崖式下滑。

但這個大膽的計畫,還是極大地提振了整個房地產行業。

各地政府為了維護樓市穩定,防止樓價過度下跌,相繼出台了房地產救市政策,使得更多熱錢湧向了樓市。

在這些熱錢的推動下,2009年的房地產行業出現空前的繁榮,並一路高歌到今天。

從2008年到2017年,短短十年間,國內房地產投資從2.53萬億猛增至11萬億,累計總投資高達74萬億元。僅2017年的投資額就相當於加拿大當年的GDP總額。

大規模的投資,催生了一大批房地產巨頭企業。

2009年,萬科銷售額突破600億元,一年後突破1000億,成為領跑者。

同樣是2009年,恆大在港交所成功上市,從一年前陪人打撲克的尷尬中華麗轉身,並在接下來的2010年,將土地儲備量增加至9600萬平方米,足足比2008年翻了一番。

之後的恆大,更是一路狂奔,最終在2016年超越萬科,成為行業新的領軍者,而且是銷售額、資產規模和營收上的全面超越。

從泥潭裡爬起來的綠城,同樣享受了2009年的高增長。但或許是爬起來得太容易,沒有長教訓,綠城再次沿襲“高槓桿、高負債”的模式,在土地市場上開始新一輪的大躍進。

僅2009年一年,綠城就投入455億元買地,淨資產負債率也衝到163%的歷史高位。

這一年,綠城以531億元的銷售額,奪得榜眼位置。意氣風發的宋衛平再出豪言壯語:3年破千億,銷售超萬科。

但這一豪言壯語,很快就淪為笑談。

2011年,面對洶湧的房價漲勢,國家出台了限貸、限購政策,房地產行業陷入了低迷。綠城再次因為大舉債,陷入債務漩渦,甚至不得不向員工融資。

三年後,一直想做個“贏錢賭徒”的宋衛平,不得不將綠城賣給了孫宏斌。據他身邊的人講,那兩年的調控把老宋折騰累了,房地產遠比過去難做,這讓他心灰意冷。

樓市向左,還是向右

2008年後的十年,中國的房地產市場經歷了一段沸騰歲月,其勢頭比前十年有過之而無不及,而這種繁榮在給中國經濟注入強勁動力的同時,也埋下了隱患。

十年前,中國經濟尚處在高增長階段,人口紅利和成本優勢還在,民營經濟也還具有相當的活力和競爭力。

十年後,經濟增速已明顯放緩,人口紅利正在快速消失,高企的房價不斷侵蝕著實業的利潤,同時也讓普通家庭背上沉重的包袱。

而中央也意識到高房價帶來的不利影響,政策基調逐漸轉向“住房不是用來炒的”。

從2016年3月開始,各種房地產調控政策出台的密集程度前所未有,被認為是史上最為嚴厲的樓市調控。

儘管在當前國內經濟下行壓力較大的情況下,貨幣政策正在出現鬆動。但像十年前那樣出台四萬億政策的極度寬鬆環境已很難再現。

不久前,央行在一年之內第四次降準,為小微企業和民營企業釋放更多流動性,但市場信心卻顯得比較低迷,金融市場以股匯雙殺的方式來迎接這一政策利好。

這意味著,後續可能會有更寬鬆的刺激政策出台,甚至不排除樓市適度鬆綁的可能。

但在華商君看來,即便如此,仍將有一大批中小房企會因為資金鍊斷裂、預售制逐步取消等原因而倒下,並再次出現一輪拋售潮。

對很多剛需購房者來說,這也許是一個入手的機會,而不少蠢蠢欲動的投資者,可能正在等待2008年那樣的抄底機會。

但需要注意的是,與10年前相比,房價下跌的機率和風險更大。

一方面,之前支撐高房價的人口紅利、城市化等因素,作用正在弱化;另一方面,地方政府賣地和盲目舉債的發展模式也難以長久。而當政府用行政之手再也無法推高房價,也許就是房地產稅出台之時。

過去二十年,凡是預測房價下跌的人,幾乎都失算了。而作為樓市死多頭的任志強,其預言卻一一應驗,以致很多人堅信他提出的房價“大漲小跌”規律。

在任志強看來,未來房價的趨勢仍然向上,主要依據是城市化進程不會被打破,即使達到已開發國家70%-80%的城市化率,“大漲小跌”規律也不會被打破。

那么,此次房價下跌是將持續擴散開去並深化,最終成為改變中國房價多年強勢猛漲的分水嶺,還是中國的樓市真的很特殊,只漲不跌?無人可以給出肯定的答案。

但有一點是肯定的,世上沒有隻漲不跌的商品和市場,而今天和10年前相比,樓市的供需,尤其是民眾的購買力已經有了巨大的變化,而這個變化是偏向不再支持房價持續上漲的。人類歷史也早已證明,在巨大的債務壓力面前,任何資產都無法避免貶值的結局。

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