廣東陽江讀者的來信:四五線城市的房地產賭局

2019-07-10 23:13:08

編者按:

四五線城市有的地方房價高得嚇人,有的地方房價開始下降,有的地方庫存嚴重。中國之大,四五線城市房市情況也不一樣。本文作者來自廣東陽江,就他親自經歷的一個買房經歷來分析四五線城市的房地產市場賭局。文章進行了適當的修改。感謝作者小菜。

正文:

一直都有關注識局上關於房地產市場的各方觀點,中外古今、巨觀微觀應有盡有,深感中華大地房市之神奇,今天以親歷者身份去分享另一個角度的房市,也算是用悲傷的經歷給大家一個警醒。

坐標廣東省陽江市,四線海濱旅遊城市,即將通高鐵,外來人口不多,市區房價每平方4000至7000元之間,除碧桂園、保利等少數幾個大型房企外,基本都是本地小型房企開發的樓盤。16年中因剛需,開始穿梭於各大樓盤之間看樓,因為急等房入住,所看樓盤基本都是靠近工作地點的現房為主,由於碧桂園、保利等樓盤都是一年後交房的期房,基本排除在選擇範圍外了。最終在對比過周邊環境、地理位置、價格等種種因素後,選擇了一個靠近植物公園的中小型樓盤,地處交通要道、背靠植物公園、在建購物中心、價格不高、小區物業素質高。此樓盤之前一直價格比較高,後邊因為銷量不好,價格有所下降。

簽購房協定、下定金、交首期房款,售樓部告知購房契約(即是網簽)要向住建局申請要過幾天再簽訂,此時我有些疑慮,然後多方打探,發現整個市區的樓盤都是這樣操作的,而且該樓盤預售證件手續齊全,房子已經建好了,便放心交錢,等待通知網簽。接下來的情況就有些意料之外了,開發商一直以各種理由拖延,遲遲不進行網簽,經過多次交涉,最後開發商道出實情,房子作為工程抵押物一直被抵押於銀行,目前無錢還銀行,所以房子無法解押進行網簽。而且整個小區10棟樓都是這樣處在抵押狀態,或抵押於銀行,或抵押於其他投資公司,小區內100多戶已購房業主均無法進行網簽,開發商資金斷裂,自今年開始債權方陸續向法院提起訴訟,緊接著法院查封房子,業主面臨無家可歸,為了保衛家園,業主開始到市政府拉橫幅上訪。

簡單梳理一下開發商的整個操作流程,開發商拿地,建築商墊資進行建設,接著開發商將整棟樓以在建工程抵押的形式抵押給銀行或者其他投資公司,套取資金維持公司運作,房子差不多建好就辦預售手續進行售樓,所有預售手續合情合法,普通購房者根本無法得知樓盤已被抵押。收取業主首付款之後,用首付款償還債務將房子解押出來,與業主進行網簽手續後收取剩餘尾款。整個操作過程中,開發商只是開始拿地時需要動用自主資金,甚至拿地資金都是借用債務公司的,整個房地產開發過程就是一場賭博,在房市一片繁榮的時候,房子快速出手,資金快速回籠,什麼問題都沒有。但遇到房地產市場狀況不好,銷售情況不理想的時候,巨額債務所產生的利息足以將開發商壓死,最終留下一堆爛尾樓和無辜受害的業主。

在四五線城市中,拍賣土地收入在當地財政收入中占到相當重要的地位,所以政府也必然大力鼓勵發展房地產市場,但人口淨流出的小城市又不怎么受資金雄厚的地產大鱷青睞,所以房地產的主力部隊依然是本土房企。政府在明知蘊含巨大風險的情況下,也跟著本土房地產開發商進行合作。住建部門、銀行等在政府的授意下,只能閉著眼睛配合開發商玩下去,導致這種地產開發模式成為一種常態。這兩年由於開發商資金斷裂業主拉橫幅的事情時有發生,多個樓盤的業主至今依然無法辦理不動產證。當整個房地產市場都是這種操作模式,而四五線城市的人口、經濟都不足以支撐起如此龐大的新建地產市場時,試問一下最終會出現什麼結果?

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