徐斌:這種“撿漏房”買了就被坑

2019-07-21 09:03:20

一到年底,常常能看到這樣的新聞:“某某樓盤工人集體討薪,圍追堵截、上樓上訪,承建商沒錢哭窮,政府部門從中協調,最終皆大歡喜。”“有錢沒錢,回家過年”,年前也成了集體討薪的高發期,尤其是參與樓盤建設的建築工人。在很多人看來,房價那么高,房子賣了那么多,但凡跟房子沾點邊,都是穩賺不賠的買賣,你開發商掙了這么多錢,還不給工人發工資,良心真是大大的壞。但其實不是那么回事:跟房地產沾邊就有錢掙,但不是都能掙到錢。

為什麼呢?房地產項目從立項拿地到開工建設,再到竣工驗收,雖然每一個環節都是緊密銜接的,但也是相互獨立的。就拿開發建設來說,開發商不會自己進行建設,要選專門的施工單位來進行建設,拼實力拿地拿項目的開發商不好找,等著開工的承建商多的是,所以就形成“開發商市場”——誰聽我的,我就選誰。要拿下我這個工程,那你就得給我交工程保證金。對承建商來說,錢還沒開始掙,就得把押金放在開發商那裡。保證金還屬正常,更誇張的是,開發商讓承建商自己解決建築材料,統一報賬結算。

承建商肯定能掙錢,但是這錢也真的不好掙,要建設就得有工人,一個項目里幾百號工人是常有的事,工錢還得承建商自己出。承建商說白了是開發商的打工仔,又把錢都壓在了項目上,哪裡還有錢給工人發,所以也會按工程進度結算工資。好在工人都是跟著包工頭出來的,包工頭解釋一下問題都不大,所以年底的時候,開發商跟承建商結算工程款了,承建商就能跟工人結算工資。一旦開發商沒錢,那么承建商的錢就沒著落,工人工資更是沒譜,集體討薪的事就發生了。

有人要問了,集體討薪說的再大也是勞動糾紛,跟我們投資房產有什麼關係?發不下來工資,根兒就在開發商那裡:要么是開發商沒錢,要么是開發商跑了。這不僅造成了討薪,還衍生了一種房產——抵賬房,也叫頂賬房、工程抵債房等等,叫法不一,是開發商無力支付工程款,用開發建設的房產抵債的房子。而且,在開發商抵給承建商之後,承建商還有可能抵給建築工人,有時不給發工資,還讓工人補房款,自然就沒人願意要。這種房子有幾個特點——首先是價格低,其次是數量少,最後是傳播途徑單一,小範圍傳播。給人的感覺是:撿漏兒了你就別張揚,悶聲發大財!但其實呢,結局可能是牙咽到肚裡,悶聲吃大虧。

什麼時候有抵賬房?

開發商和承建單位是按照工程進度結算的,比如正負零時結算、主體工程完工結算、裝飾裝修之後結算、配套建設完畢結算等等,雙方會契約約定結算方式。容易出問題的就是主體工程完工的時候,這個時候開發商總投資一般在50%左右,而要給承建商的錢也是工程款的一半左右。而開發商那裡呢,拿到預售許可證開始賣房子,賣房子的錢再開發一個相同的樓盤都夠了,但卻沒有錢——資本是逐利的,放著吃利息能吃多少,當然就投到了收益率高的項目中去了。原本專款專用的資金被挪作他用,樓盤項目建設的資金鍊斷裂,到了付款結算的時候——要錢沒有,要房給你。房子給了承建單位,承建單位要那么多房子也沒用啊,工人要吃飯,總不能吃房子。所以,你會接到做工程的朋友給你打電話:嘿,兄弟,你不是要結婚嗎?我這兒有幾套很便宜的房子,我給你留一套?

為什麼價格低?

每個人都喜歡買物美價廉的東西,但一份價錢一分貨才符合市場經濟的規律,開發商賣房子是這樣,承建商賣房子也是這樣,房子便宜是有原因的:

首先,賣相不好。開發商抵給承建商的房子,樓盤往往沒有通過竣工驗收,很多都還正在建設過程中。買東西講究貨比三家,遍地都是開發商拿錢砸出來的高上大樣板房,任你戶型、朝向、樓層再好,歸根還是一個灰暗的毛坯房,改變不了人是視覺動物的現實。不怕房子好,就怕貨比貨,一比較,誰還願意買。

其次,急需變現。承建商夾在開發商和建築工人中間,卻指望不上開發商,總不能花自己的錢給開發商擦屁股,更別說自己沒錢了。等不了開發商,又沒有專門的銷售團隊,只好自己動手,以求豐衣足食,錢多錢少,有比沒有強。

為什麼數量少?

按照常理,價格低的房子應該很搶手,多抵就能多賣,多賣就能多得,為什麼做工程的朋友跟你說僅僅有幾套,難道是物以稀為貴?才不是呢:

一是回收成本(一碼歸一碼)。開發商給的抵賬房,抵的是過去發生的工程款以及保證金,並不是整個工程建設的工程款。因為後期建設沒有發生所以沒有產生,另外一個是承建商是否繼續建設還有待考慮,抵賬房的總數就下來了,而分到工程朋友頭上的數量就低了。

二是房源稀少。雖然開發商亂花錢導致資金鍊斷裂,但我們仍然得把他假設為善良守法的開發商,否則購房業主受到的損失將會更大,面臨的風險也越大,那種情況更為複雜,只能簡而論之。我國的預售制度決定了開發商在拿到預售證之後,就會抓緊賣房子,然後才是建設樓盤,在樓盤建設到不得不抵賬的時候,房子已經賣過一輪了。每個地方行情不一樣,守法的開發商只能拿沒有賣出去的房子抵賬,近幾年房地產火熱的市場,能有幾套用來抵賬實屬不易。

為什麼渠道單一?

如果你花了100塊買了一本書,3天后,你發現另一個人花了60塊買到這本書,你會怎么想?怎么做?把書換成房子之後,你可以是張三,可以是李四,也可以是王五,可以是你們購房業主群里的每一個人,所有人都發現了先買先虧,那會出現什麼狀況?業主們不會坐視不理,政府也不會視而不見。

為什麼有風險?

抵賬房分為很多種,抵給承建商的風險最大。

一房二賣

前面為了簡化問題,我們要儘量假設開發商遵紀守法,可開發商如果真的守法,那就不會出現抵賬房。抵賬過程是購房人無法了解的,從開發商到承建商,再從承建商到購房人,這種轉手會給業主一種錯覺:房子沒有問題,承建商才會同意抵賬,自己拿來賣。但承建商只是為了錢,只要能儘快拿到錢,他也許不會考慮那么多,因為他不會留下房子。

就商品房市場交易量來看,開發商在預售階段就會賣出了絕大多數甚至全部房子,能用來抵償承建單位的工程款和保證金的房子幾乎可以忽略不計,因而在考慮購買抵賬房的時候,首先要考慮是否存在一房二賣。如果一房二賣,就會出現抵賬房業主和商品房業主爭一套房子的局面,而抵賬房業主就會很被動。

樓盤爛尾

之所以會有抵賬房出現,是因為開發商和承建商的債務糾紛,而抵賬房解決的是已完成工程進度的債權債務。前期款項拿不到,開發商已經構成了違約,哪怕購房業主再著急要房子,承建商已經沒有動力繼續建設,拿錢走人才是他們的最佳選擇。開發商沒錢,承建商退場,除非另有接盤俠,否則不會有人願意繼續承包建設,樓盤就可能爛在那裡。不管多少錢買的,最後都只能孤零零立在那裡了。

假抵賬房

業主購買抵賬房,要先把錢交給承建商,然後和開發商辦理手續,開發商和承建商有一個抵賬契約。而有的抵賬房是單方面抵賬,並沒有規範的契約,開發商不給錢,承建商只能去占房子賣房子。正常情況是不會有人買這種抵賬房,可這種房子比平常的抵賬房還要便宜,所以難免會有人動心。這種房子不僅程式不合法,而且後期手續也不好辦理,如果開發商不配合辦理產權證,即使占著房子也是大麻煩,更何況還有其他情況。

買房子要謹慎,買抵賬房更要謹慎。抵賬房的問題不在於能不能買,而在於你是否查詢了房屋備案登記情況、在於你是否查閱了抵賬契約、在於你對樓盤是否有信心……現實中也有通過抵賬房走上人生巔峰的業主,但誰會是下一個沒有人能知道。有人說,投資本來就有風險的,還是要買,那就多說兩句:抵賬現房,能夠辦證!

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