清代“北漂”,能買得起房子嗎?

2019-02-17 08:39:32

今天大家都在忙著過情人節,再過幾次情人節,是不是就要過結婚紀念日了?

要結婚的話,房子買了嗎?

買房置業這種事,對於每個朝代的人來說,都是人生大事。房價高高低低大不相同,但這幾百年來,大家操心的事兒都一樣,特別對於中國人來說,買房非常具有儀式感,開衙建府,往往意味著人生另一階段的開始。

我們很熟悉今天一線城市生活的壓力,其實兩百多年前的一線城市,要立足也沒那么容易。今天的推送就為大家講述,在清代帝都買房的故事。

清代北京的房價

陳文嘉/文

談論清代北京的房價,不得不說京城的房屋分布格局。

清廷自明廷手中接管京城後,趕出內城的漢人,實行一城兩制, 內外有別。內城全是旗人居住,分官房與民房,盡皆國有。外城皆民房, 百姓私有。

通過流傳下來的房契分析,清代京城房價總體不高。以乾隆朝為例, 內城住房均價在 32.84兩 /間,外城均價是 38.27兩 /間。如以每間 20平方米算,內、外城均價分別是 1. 64兩 /平方米、1.91兩 /平方米。在當時,七品知縣法定年俸 45兩,花一年收入買下一間房綽綽有餘。二品以上的高官(比如各省巡撫)法定年俸約 150 兩,攢下一年的年俸,就能買下一處上百平方米的房子。

當然,以上官員的年俸中不包括祿米和數十倍於年俸的養廉銀。這要放到現在,意味著什麼?通常我們會把當時的價錢折算成米價,然後再折算回來。據此推算,乾隆朝時期 1兩銀子大約等於現在240元人民幣,那么當時內城住房均價為 400元 / 平方米,外城住房均價為 450元 / 平方米。

當然,房子類型不同(草房、瓦房),房價也會不同,上述討論僅限於普通民房。再者,不同地段的房子,房價也不同。

清代北京,內城最繁華的地方要數東四牌樓、隆福寺街等東邊的區域,這些地段房價明顯高於其他區域。比如,乾隆二十四年(1759年),王某買下門廷樞位於鼓樓前斜街東口內的祖屋 4間,花去 200兩銀子。

相比之下,兩年前,滿達寧只花 250 兩銀子,就能買下地安門外大帽兒胡同的 11 間瓦房,房價低了一倍。

雖然房價常年低迷,但也有漲到發瘋的時候。嘉慶二十五年(1820 年),外城住房價格曾漲到 10兩 /平方米(合人民幣 2400元 /平方米),若買下 20平方米的一間房,要花 200兩銀子,高官一年的法定俸銀就不夠用了。

面對高房價,清廷調控的手段無非就是市場調節和行政干預兩種。採用市場調節,就是增加住房供給。清廷將控制的官房入市,通常會被內務府用來開設當鋪、客棧,或轉賣給內城旗人和官員,再逐漸流入民間。第一次售賣時,朝廷擁有定價權,且價格多低於市場均價, 如乾隆五十三年(1788年)內閣中書趙秉沖認購正陽門外 35間住房, 均價約 33.29兩 / 間,低於當時的外城市場均價 38.27兩 / 間。

又如嘉慶時外城住房市場價暴漲,朝廷有意將官房價格調低,嘉慶十七年(1812年),官房均價不過 25兩 /間,但外城市場均價高達40 多兩 / 間,這讓無房的旗人以及長期在外城租房的官員得以較低價格買到房子。

此外,還會動用一些行政手段來調節。比如另闢官地蓋官房,低價售賣、出租,又將京城貪官的罰沒財產充實官房庫存。和珅倒台後, 其名下大批房產就大大充實了官房庫存。

調控效果顯而易見。在已有的記錄中,從乾隆八年(1743年)到嘉慶二十二年(1817年)的 74 年內,絕大多數時間的外城住房房價每間不足 40兩,100兩以上 /間的房價僅見兩次,內城住房價格亦多在 30兩上下跳動。

可以說,有清一代,外城住房房價多因應市場變化,而內城則繞不開政府的手。在龐大的內城區域內,面對城外垂涎三尺的富商,朝廷本可在房產上狠賺一筆,但內務府創收志不在此,即便是房產契稅, 也常年穩定在交易額的 3%。廣大內城雖離權力中心很近,那兒的房價在朝廷的庇護下,卻顯得很“平民”。

值得一說的是北京城較為穩定的人口數量。乾隆四十六年(1781 年),內外城人口總數 70餘萬,與房產資源(據民國北京城房屋數推算為 77 萬間以上)較為適配,這是房價常年低迷的關鍵原因之一,大概也是清代前期所有“北漂”之幸。

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