【解局】房價,你給我站住

2019-03-01 04:30:59

最近,天津、上海、濟南的樓市又是一番驚心動魄。

島妹在上海的朋友一頭黑線地說,剛湊齊的首付款又不夠了。上海連夜發布新政,首套住房首付比例不低於35%;在本市已擁有1套住房的、或在本市無住房但有住房貸款記錄的居民家庭,申請商業貸款(認房又認貸)購買普通自住房的,首付款比例不低於50%;購買非普通自住房的,首付款比例不低於70%。

類似的如天津,居民家庭首套房商貸最低首付比為30%,有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭,最低首付款比例為40%;濟南,各銀行全面暫停個人房貸業務至11月末,12月的政策尚未可知。

上一輪調控是在“十一”前後。也就是說,短短兩個月不到,這些地方又開始了新一輪的調控加碼。

為什麼如此急迫?

瘋狂

相比去年的股市瘋狂,今年10月前的樓市也有的一拼。

數據顯示,到今年9月,70個大中城市房價有63城上漲,23個城市房價環比漲幅超過2%;杭州、福州、濟南、鄭州、無錫5個城市,環比漲幅超過5%,刷新8月份創造的歷史紀錄。其中,無錫以8.2%的數字,位列漲幅榜首位。

此種背景下,各地政府放出樓市調控大招,邏輯易懂。10月統計局再出數據時,市場反應很配合地量價齊跌。

可沒多久,一些城市房價又出現回暖反彈跡象。本著“樓價你若安好,便是晴天霹靂”的原則,政策自然要加碼動真格;政府調控的決心以及急迫性顯而易見。同時,臨近年底,今年保GDP的目標應該有準兒了,因此調控加碼,實際上也有政策空間。

為什麼如此急迫?

原因不外乎樓市此前過高的槓桿和過快增長的房價。據專家測算,以中國目前各地的建設情況和人口情況來對比,如果是單靠自住需求,房價一般不會大漲、暴漲,一年漲個10%、15%,是自住需求驅動的合理漲幅。

而房價一旦出現一年漲幅30%以上,大部分情況就是投資投機者開始活躍了。要知道,今年前三季度,全國商品房銷售額80208億元,同比增了41.3%!而根據中國房地產業協會的最新的統計,到今年十月,北京、上海、深圳、杭州、青島、南京六個城市,房價同比分別上漲了41.18%、32.78%、23.45%、15.08%、11.54%、38.14%。

根據中國社科院編寫的《中國住房發展報告(2016-2017)》,全國35個大中城市普遍存在估值過高的風險;其中,深圳、廈門、上海、北京、南京、天津、鄭州、合肥、石家莊、福州,成為住房估值風險最高的10個城市。

如此脫韁野馬之勢,也就不得不“下下火”。

地王

與猛烈而直接的調控齊飛的,是各地層出不窮的“地王”。

比如,不久前在武漢,5宗地塊正式掛牌,其中位於漢正街東片的一塊住宅及商服用地,起拍價就達126億元——未經加價,便已超越了武漢迄今為止土地拍賣中最高的成交價,新晉“地王”相霸氣側漏。前不久,廣州、武漢、長沙、廈門等地的“地王”也爭先恐後地橫空出世。

很多人不解,既然樓市已經在降溫,為什麼還有那么多“地王”出現呢?難道樓市是假摔?

首先,不得不提土地市場的相對滯後性。之前的房地產市場過熱,經過一番調整,樓市總體降溫。但這種降溫要傳導到土地市場,還需要一段時間。

更重要的是,“地王”頻出,土地市場的供求關係是決定因素。一些地方政府是土地市場的唯一供給者,什麼時候推多少地塊,都由政府說了算,幾乎壟斷了土地供應市場。近幾年,不少城市土地供應量明顯不足,人為造成的土地匱乏,使得物以稀為貴。在走高的地價面前,房企為了補充庫存,自然不遺餘力,尤其是遇到不可多得的優質地塊時,更是拼了命也要爭個頭破血流。

據統計,今年前三季度,全國土地出讓面積同比下降4.8%;形成鮮明對比的是,今年前10個月,國有土地使用權出讓收入2.65萬億元,同比增長15.2%%——去年同期,這一數字是降幅超過25%。

地賣得少了,收入卻明顯增了,一些地方政府的飢餓行銷也是玩得溜。

另一組數據更讓人咋舌。據機構估算,地方政府從房地產交易中所得(包括土地出讓金和11種房地產相關稅收),占房地產銷售額的3/4以上。比如2014年,全國商品房銷售額為8.73萬億元,其中,土地出讓金和11種相關稅收就達6.56萬億元,占到75%。

地賣得貴,誰最高興?誰受益最多?顯而易見。

所以,一個個“地王”動輒溢價翻番,真的不是房企們人傻錢多不在乎嗎,而是羊毛出在羊身上,最終壓力還是傳導到廣大接盤俠肩上。

另外,人民幣持續貶值,同時市場對其貶值預期進一步增強;但對地價這一稀缺要素,市場仍持增值預期

換句話說,與其把錢放手裡貶值,不如去買地先囤著,那些優質地塊即使眼前溢價多了些,但遲早還是能賺回來的。如此保值增值的好辦法,也讓房企實現了手裡有地、心裡有底。

換句話說,單純的“限貸限購”,實質上難以改變預期,政策的調控已經出現“耐藥性”。尤其是在土地供給不足的熱點城市,企業只能加槓桿硬著頭皮拿地,否則就有可能被洗牌出局。用業內人士的話說,在對樓市用限貸限購政策“猛藥去急症”的同時,如果不真正從供給段去槓桿,新一輪調控也可能陷入“嚴一年,松兩年,屢調屢漲”的怪圈。

角色

回頭來看,本輪樓市為什麼被推得這么熱?要回答這個問題,先來看看相關的各種角色:政府、房企、非房企、個人。

無論是對中央還是地方政府而言,房地產業對經濟的意義不容小覷。房地產業作為產業鏈較長的行業,對投資與消費的拉動作用明顯。

今年前三季度經濟形勢發布會上,國家統計局新聞發言人盛來運就說到,“三季度房地產市場銷售形勢還是不錯的,商品房銷售量增速繼續保持高位。今年以來房地產對經濟成長發揮了一定的支撐作用。”他提到,這個貢獻率約8%。從他的話語中,“不錯”“支撐作用”等字眼,似乎體現了一種認同房地產銷售大增、為拉動經濟做貢獻的小確幸。

但同樣,他也提到,“目前房地產市場高燒開始褪去,房價開始趨穩”。島妹有點迷惑,按這種說法,之前的房地產過熱是高燒,但這種高燒對經濟成長發揮了一定支撐作用,如今高燒褪去,似乎又有些依依不捨?恐怕,這些言辭中流露出的不夠堅決的態度,也容易使部分地方政府心懷幻想,走走過場。

說到地方政府,在中央與地方財權與事權不匹配的情況下,土地財政成為重要依賴,為了賣地尤其是賣出高價地,恐怕其原本就有助推樓市的動力。

房企自不必提,非房企為何也加入炒房行列?原因很簡單,有利可圖。

在寬鬆的貨幣政策下,M2增速長期大幅高於GDP增速和CPI漲幅之和,市場上的錢越來越多,總要有個去處好掙錢吧?股市去年剛發災,債市容量有限,房地產市場成為不二之選。有研究人士指出,新三板上市公司中有幾十家企業主要業務是炒房,不少新三板上市公司融來的資金,直接或間接進入了房地產市場。更不用說,某上市公司賣學區房就能保住殼資源之類的,我們也許當成笑話,但人家正經掙的是白花花的銀子。

在各方力量的推動裹挾之下,老百姓心如浮萍,一邊著急地湊著首付,一邊越漲越買,越買越漲。如今,政策加碼,看來是要生生地把熱錢擠出樓市。擠出去以後應該去哪兒呢?政府當然是希望其進入實體經濟。然而這困難也是不小,實體經濟成長乏力,賺錢也慢,賺慣了快錢的資金哪裡受得了這份寂寞?

這不,樓市剛降溫,炒房資金就忙著搬家到股市,最近股市已經開始升溫,有機構還打出股市成為最大“蓄水池”的口號。另一邊,大蒜今年漲幅更是達到了69%,豬肉價格蠢蠢欲動。

炒完樓市炒股市,炒完股市炒超市。這樣的怪圈該怎么跳出來?看來也不是一時半會能解決的。

今天又有人問島妹,既然政府又調控了,這房價是不是會來個大降?島妹只好苦笑:降多少算降啊?腰斬?(敲黑板)看標準表述,調控的目的是“促進房地產市場平穩健康發展”,不要會錯意哈。這不,前兩天王健林在印尼就說了,“中國房地產有泡沫呢,可能是最近這么些年比較大的泡沫了”,但是,“絕對不會崩盤”。

文/霍木桐

編輯/公子無忌

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