中國人正在買下泰國?

2019-02-18 10:20:23

兩周前,“太后”外出遛彎時,恰好聽到某售樓小姐介紹樓盤,便立刻回家拿了定金,購買了一套位於泰國清邁的公寓。

文︱《瞭望東方周刊》記者徐穎

本文摘編自微信公眾號“瞭望東方周刊”

芭提雅、普吉島這些地方的海景公寓可以滿足來泰國買房的中國年輕客戶對“面朝大海”精緻房子的憧憬和幻想。圖為泰國芭提雅海灘美景

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“太后”出門遛了個彎,就在泰國買了套房

李蘭稱她70歲的母親為“太后”。李蘭說,兩周前,“太后”外出遛彎時,恰好聽到某售樓小姐介紹樓盤,便立刻回家拿了定金,購買了一套位於清邁的公寓。

這是她家在清邁購買的第五套房,也是一個月內購買的第二套房。

李蘭家之所以敢這么做,是因為他們身邊的很多朋友都在泰國買了房。

“最近,接二連三有國內的朋友到清邁看房。因為開發商要漲價,一位朋友半夜趕飛機來買房,但看好的戶型還是被大客戶搶走了。兩年前我花295萬泰銖(約50萬元人民幣)買的房子,現在同樣戶型已經漲到439萬泰銖(約85萬元人民幣)了。”李蘭說到。

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一口氣買下二十套“永久產權”、“沒有公攤”、“面朝大海”的泰國公寓

對於中國人去泰國買房的“熱度”,感受最深的要數房地產中介了。

現在,每天大概都有8~10個人加張鋒的微信,諮詢他泰國買房的問題。

在曼谷從事房地產中介工作的張鋒告訴《瞭望東方周刊》,9月份以來,能明顯感覺到諮詢人數和實際購買量在增加,進入10月份,他的團隊幾乎每天都能賣出去一套房子,最多的時候,來自中國的客戶一天就買了近20套房子。

據本刊記者了解,在2016年的最後幾個月,泰國房產推介會在北京、上海兩城如雨後春筍般湧現。本刊記者曾在北京參加兩場泰國房產推介會,每場推介會都有近百位聽眾,在場的大多數為中老年人,也有少數年輕夫妻。

泰國某房地產公司的客戶經理仲蔻告訴《瞭望東方周刊》,近半年,她出差北京的頻次明顯增多。按照泰國的法律,其公司的海景公寓項目中有49%可以銷售給外國人,這其中,80%都被來自中國的客戶買走了。幾年前,大部分中國客戶來自香港,但是,現在內地的客戶更多了。

本刊記者參加的一場推介會,在一個小時的推介後,現場成交了五套均價在每平方米2萬元的公寓。儘管銷售人員只是展示了效果圖,但對於一些聽眾來說,“永久產權”“免費的健身房”“沒有公攤面積”“贈送精裝修”以及“面朝大海”的效果圖本身就具有強大的吸引力。

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澳大利亞太遠了,打“飛的”海外置業也要算成本賬

不過,2013年,李蘭在泰國買房時並沒找中介。

“一位朋友在清邁買了房,我就跟著買了,當時我在國內,買的是期房,只看了平面圖就買了,開發商連一個坑都還沒挖。”李蘭說。

去陌生國家買房對於李蘭來說更像是一次賭博。“人生哪個決定不是賭博?結婚、生孩子都是賭博,別人不敢做的事兒,你做了也許就成功了。”她說,“我也考慮過去澳大利亞等地買房,但澳洲太遠了,而成都飛泰國就一千多塊錢的機票,兩個多小時的航程。”

李蘭在泰國首次“試水”時,恰逢國內各大城市陸續出台房產限購政策,加上外國人在泰國購買公寓手續並不複雜,手上有閒錢的她,在2014年又在清邁買了兩套房。

另外一位在芭提雅向中國客戶銷售公寓的中介於智告訴《瞭望東方周刊》,2016年,她感覺市場一下“爆發”了。國慶期間,很多中國人來芭提雅看房。“有客戶甚至一口氣買了二十套公寓。”

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二十多套小公寓相當於北京一套學區房

芭提雅市中心的公寓,一般單價每平方米1.8萬~2萬元,因此,二十套20多平方米小戶型公寓的總價和北京的一套學區房的價格差不多。

張鋒告訴本刊記者,儘管小戶型的公寓總價不高,但是也有越來越多的人選擇貸款購買,這樣負擔更小。

目前,中國銀行和中國工商銀行都在泰國設有分行,也開通了中國人在泰國貸款買房的業務。

工商銀行泰國分行零售業務部經理董龍飛告訴《瞭望東方周刊》,該行自2014年2月開辦泰國貸款買房業務後,至今約有將近220戶通過審批,平均每年約成功受理80戶左右,且客戶在穩步增長。貸款諮詢和辦理貸款失敗的客戶數目暫時無法統計,但至少應在通過審批的三倍以上。

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北上廣深買不起房,那就去泰國海邊當“包租婆”?

張鋒說,他的客戶絕大部分來自北京、上海、深圳以及廣州,即使戶籍不是這些地方的,大多數也在這四個城市工作。

2016年,30歲的廣州人林曉在芭提雅買了兩套房。他告訴《瞭望東方周刊》:“我從事有色金屬行業,廣州本地已經限購了,賺錢也沒地方投。”

因為同一小區的朋友去芭提雅買了房,2016年春節,林曉夫婦跟著朋友一起去芭提雅玩,就買了一套公寓,幾個月後又買了一套。

林曉說,國內工作很累,所以一套公寓是平時自己度假用的,花費130萬泰銖(約25萬元),他的愛人平時做化妝品生意,偶爾進貨居住於此。此外,他們花費155萬泰銖(約為29萬元)購置的另一套公寓則用於出租。

林曉在芭提雅買的兩套公寓所在的小區里住了很多中國人,其中20多戶都是他在廣州居住的小區裡的業主,大家都希望住在一起有個照應,也有人希望等房價漲起來再賣了。

林曉說,在泰國買房,單看租金的話收益是不錯。在廣州,200萬元只夠買一套房子,月租金也就3500元左右,同樣的錢在芭提雅最多能買8套公寓,租金肯定更高。

“我們小區一個人把廣州的房子賣了,然後在芭提雅的一個小區買了一層公寓,搞短租投資,然後拿賺的錢在廣州同一小區里租了個別墅住。”林曉說。

在北京工作的80後冉宏,在清邁購置公寓已經有3年。他告訴《瞭望東方周刊》,2013年初在泰國旅遊時,無意間碰到了房地產推介會,回國後,他在網上查了大量資料,隨後的“五一”假期,他就在距離清邁市中心十五分鐘車程的一個小區購置了一套精裝修期房。

38平方米的公寓(不算公攤,大約相當於國內45平方米),總共算下來花了30萬元出頭,2014年7月交房。

冉宏告訴本刊記者,他已經收了兩年房租,每年大概2萬元。他並不擔心未來房子難出手,因為房屋總價才30多萬元,慢慢收租金也不錯。

李蘭買的五套公寓,開發商承諾包租10年,每年返還房屋售價8%的收益。這是目前很多泰國開發商的常用銷售手段,尤其是針對外國客戶,承諾的年收益率一般在4%~10%不等。

李蘭說,她的一位朋友也在泰國買了四套房。李蘭認為這些公寓對她來說是“擁有抵押物的理財產品”,她和家人拿著這些公寓的包租收益作為在清邁的生活費。“這些錢足夠在清邁租一個別墅,還能支付孩子的學費和我們的生活費。”李蘭說。

6

泰國:一站式搞定度假、備孕、養老?

張鋒告訴本刊記者,最近來泰國買房的年輕客戶開始增加,很多年輕客戶在泰國買房的目的並不是投資,而是因為很多北、上、廣、深的年輕人買不起房,手頭又有一定的儲蓄,擁有對“面朝大海”的精緻房子的憧憬和幻想,芭提雅、普吉島這些地方的海景公寓都可以滿足這種要求。

泰國宜人的環境不僅吸引來了憧憬浪漫的年輕人,也吸引來了備孕的中年人。

張鋒說,現在到泰國買房的中年人越來越多,原因之一可能是,隨著國內全面放開兩孩政策,一些年紀較大的夫妻,選擇來泰國備孕,畢竟泰國環境好。

而因為泰國的醫院服務態度非常好,很多醫院都有中文翻譯服務,加上環境好,一些中介的客戶中,還有一批衝著養老去的中老年人。

事實上,泰國早已成為各國人心目中的養老勝地。早在2002年,泰國政府就推出了退休簽證制度,並逐步降低了申請門檻。

加拿大人史蒂文今年64歲。退休後,他曾在清邁居住過3年。儘管史蒂文曾在武漢教書,而且他的一個兒子娶了中國老婆,定居在長沙,但他還是選擇離開中國來到清邁。

史蒂文告訴《瞭望東方周刊》,除了氣候宜人,娛樂活動多之外,清邁還有個好處,就是生活成本非常低。他和妻子每個月花費大概2000美元,就可以維持不錯的生活品質。

在清邁,史蒂文有很多來自西方國家的朋友。不過,他說這些人大多數都是租房子住,很少有人買房。

“我並不認為在清邁買房是明智的選擇,清邁有很多公寓在售,但是可能價格常年保持穩定,而且在清邁租房子真的很便宜。”史蒂文說,“在清邁,我們每月支付不到500美元就可以在市中心租到1000平方英尺(約92平方米)的公寓。”

史蒂文在清邁發現了一個非常活躍的外國人俱樂部,俱樂部有二十多個興趣小組,他們經常自發組織一些活動,每月都會有聚會,還有嘉賓發表演講等。

與經常參加社交活動的外國老人相比,大多數中國老人顯得內向、孤獨。在泰國的中國老人們,生活主要還是圍繞家庭或者華人社區,鮮有外國朋友。李蘭說,大多數時間,她父母都和外孫待在家裡,或者和她一起出門散步,沒有本地朋友,只是偶爾去其他華人家裡打麻將。

在泰國從事房地產中介工作的於偉告訴《瞭望東方周刊》,2011年他來到泰國時,他的母親一起從廣西來到曼谷養老,但他的母親大多時間都在家裡照顧小孩,很少外出。“如果孩子不在,她很快就要回去。”於偉說,因此,目前到泰國購房養老的,依然是少數。

購房者在一泰國樓盤展開諮詢

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在泰國買別墅分幾步?先註冊公司,再微信交定金

“在泰國買別墅手續很便捷,只需要註冊公司就可以了。”最近正在考慮去泰國買房的劉林告訴《瞭望東方周刊》,聽了中介公司的介紹後,她很是動心,畢竟80萬元可以買到在曼谷郊區300平方米雙層樓的獨棟別墅很有誘惑力。

劉林在網上搜尋到了多個泰國置業的QQ群,群里充斥著各類房產中介,他們熱情地介紹了泰國的各類樓盤。幾天下來,劉林似乎覺得在泰國買房是一件很簡單的事。“不到50萬元就可以擁有海景公寓,永久產權,微信轉賬就可以支付定金,拿著護照去泰國簽契約,買房之後開發商包租返還每年房價8%的收益,同時泰國房價還會升值,也可以隨時轉手出售,穩賺不賠。”

在劉林看來,無論買別墅還是買公寓似乎都很美好。一切真的如此簡單嗎?

雖然泰國土地是私有制,享有永久產權,但在泰國,外籍人士不能以個人名義購買別墅和土地,只能以租用的形式對別墅享有臨時產權,最長可達30年,租約到期後可以續租。

中介對劉林所說的“幫忙註冊公司”,指的是找泰國人合夥註冊空殼公司,以公司名義購買別墅,因為泰國法律允許外資公司購買別墅和土地。但是,前提是公司中泰國人持股比例不少於51%。

泰國大拓律師事務所主任史大佗告訴《瞭望東方周刊》,這種找泰國人或泰國公司代持註冊公司購買別墅的方式涉嫌違反泰國法律,代持人和被代持人可能會面臨著三年以下的監禁和100萬泰銖的罰款。”史大佗說。

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克制!一棟一棟買公寓,小心警察找上門

在泰國從事房屋買賣中介工作的於偉告訴《瞭望東方周刊》,業內一些中介的操作方法是,先註冊空殼公司幫客戶購房,之後,再改持股人和股東。由於商務局和土地廳不聯網,商務局對外籍股東的購房信息並不掌握,因此存在法律的監控真空。目前這種成交量不在少數,不過可能有些人會通過這種方法洗錢,轉移資產。

在劉林諮詢的過程中,有中介主動表示,資金可以走地下錢莊到泰國,而且他有長期穩定合作的地下錢莊。

史大佗說,買房的過程中特別需要注意資金來源的合法性問題,“比如,我們會碰到一些大買家,一棟一棟地購買公寓,一下就是幾千萬元人民幣的交易額,這種大額交易如果是走地下錢莊,可能會涉嫌洗錢被警察介入調查。同時,如果交易出了問題,對於維權面臨的舉證總是很困難的事情。”

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可以買公寓,但小區的路若是租來的,你可能會“無路可走”

在泰國法律中,外國人可擁有公寓,但是須符合每棟公寓中外國人占49%以下,泰國居民占51%以上的比例。

史大佗說:“簽署購房契約時,還需要注意,所購買的房子是否還有賣給外國人的配額。”

即便拿到配額,也還有不少潛在的“坑”。

因為泰國土地為私有,所以有的小區裡面的道路的所屬權未必屬於開發商,可能是開發商臨時租賃個人的,如果租約到期可能會出現小區住戶不能使用小區道路的情況。

邱震在普吉島從事房產項目開發已有近十年,他告訴《瞭望東方周刊》,在泰國購買期房需要注意項目是否通過 EIA(環境評估報告)。他的一位朋友就曾在泰國購買8套公寓期房,首付了100萬元,結果開發商遲遲沒有通過EIA,本該交房的時候,樓都還沒有動工。

“買期房簽契約時,開發商如果沒有通過EIA,需要告知客戶正在申請EIA,契約條款應註明如果EIA通過,則繼續履行契約,如果不通過,就需要退款。”史大佗說。

史大佗建議,在購房之前,還應該對開發商的情況進行調查。一般大的房地產開發商會直接購買土地開發項目,但是一些小的開發商有可能與土地的所有者合作開發,這種情況也會存在一定風險。

目前,曼谷、芭提雅、清邁以及普吉島的開發商承諾包租的酒店式公寓深受中國人的喜愛。開發商一般承諾與購房者簽署5~10年的包租協定,並承諾年收益率在4%~10%的租金回報。

不過,史大佗說,購買開發商承諾包租的公寓,最好找有信用有實力的開發商,否則,承諾高額包租回報實現不了出現糾紛時,往往維權也比較麻煩。泰國的訴訟時間比較長,維權的時間成本比較大。

2016年3月2日,泰國曼谷沙吞區延納瓦街區的一處在建高層公寓

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俄羅斯人走了,中國人來了......

最近,邱震的公司最新開發的普吉島某公寓項目已經在建承重牆了。他告訴本刊記者,49%的可以賣給外國人的公寓配額中,已經有80%賣給了中國人,剩下的51%的只能賣給泰國人的配額中,目前只賣出去了10%。

“泰國實行土地私有制,他們更傾向於買別墅或買土地蓋別墅,購買公寓的意願不強。”他並不迴避項目的閒置問題,“不過,賣不出去的公寓可以作為酒店打理。”

邱震參與普吉島房地產開發已有10年,他初來這裡時,普吉島海邊公寓的大買家是俄羅斯人。不過,隨著近兩年盧布大幅貶值,中國人正在取代俄羅斯人曾經的角色。

據2015年1月中國駐泰國大使館商務處網站援引泰國媒體的訊息,芭提雅公寓地產的外國投資者中,俄羅斯人占比估計不低於50%。但是,因盧布危機,有高層公寓項目中,俄羅斯投資者已經撤資。

同時,來自俄羅斯的投資者和購房者,也開始拋售手中的房產。在2015年,有開發商對媒體稱,盧布危機已經導致芭提雅出現房源大量空置,有的項目甚至停工。部分新項目延緩進度。

2015年6月1日,中國駐泰國大使館商務處網站援引泰國媒體訊息,泰國QH地產總裁兼常務董事察差(前交通部長)指出,芭提雅低端公寓市場供應過剩,房源供應量非常高。他非常擔心該區域地產企業倒閉或出現地產泡沫風險。

2014年底到2015年初,芭提雅公寓地產現狀調研結果顯示,芭提雅售價低於150萬銖的公寓地產項目待售房源存量非常高。當時,代理銷售房源的總價值高達37.12億銖,而該市場的房源需求總值估計僅為5.40億銖,約合代理銷售房源總價值的14%。

曼谷房產中介張鋒告訴《瞭望東方周刊》,誠實地說,在芭提雅和普吉島買公寓的增值空間真的很有限,二手公寓轉手出售是個問題,這類公寓更適合為了買房而買房的人。

2016年4月份,泰國媒體發文稱,泰央行房地產報告表明,經濟低迷侵蝕購買力,泰國房地產銷售劇降,風險飄升。風險上升的趨勢雖有所緩和,但仍處在高位。特別是在大經濟環境存在變數的當前,必須加大對房地產市場可能引發的風險的關注。

2016年8月,全球房地產指南(Global Property Guide)發表文章稱,開發商應該謹慎對待泰國房地產開發,因為“經濟仍然緩慢,家庭負債高,農產品價格低,對消費者的購買力有影響”,泰國銀行的一位高級總監說。

不過,這一指南的研究顯示,曼谷的房屋租金收益目前還是不錯的,首都曼谷的租金收益率在5.0%~8.0%之間。

(文中劉林、於偉、邱震、於智、張鋒為化名)

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