到底是誰抬高了你的房租

2019-02-20 03:00:21

白居易剛上京城的時候,別人看了他的名字就開玩笑說,“長安米貴,居大不易”。1200多年過去了,這點倒是一點沒變,在大城市租房就是貴,沒人能當“白居易”。

買不起房早就是年輕人的共識了,大不了租房嘛,大家都是這么相互勸慰的。但你有沒有想過,有一天可能連租房都租不起了。

大家都覺得,租房貴是因為人多。比如2018年初,有報導稱“春節後租房人數漲3倍,租金上漲3%至10%”。但是貴也得有個譜吧。辛辛苦苦賺的錢,一半都要給房東,真的只怪人多嗎?

人沒變多,房租卻漲了

房租漲了這個事情不假。據房天下租房網的數據,到2018年3月,全國17個城市房租價格整體上升,年均上漲8%-15%,一線城市像北京漲幅25.9%,上海漲幅19.5%。但原因是人變多了嗎?好像不是。

如果跟上一年相比,這兩個城市的人口不是變多了,反而減少了。2017年末,北京城鎮常住人口比上年末少了3萬人,上海外來常住人口比上年末減少了7.52萬人。前瞻研究院的分析也顯示,2015年到2017年,北京的租房市場需求實際在下降,它預測2018年上海市的租房需求會小幅下降。



2015年8月10日,某一線城市,自2012年起開始清退低端企業,控減流動人口3.67萬人 。

那房租有沒有可能是被“炒上去”的呢?比如像某些文章說的,來了投機商,故意抬高房租的價格,導致租不起房。

要弄清楚這個問題,得看租房跟買房之間有什麼不同。根據城市經濟學的理論,影響房價的因素除了它的成本,比如土地價格、建築成本之外,還有人們對它未來價值的預測。房地產價格波動的大部分原因,就是對未來租金變化的預期不同。所以房子除了實際價值,還有人們的期待價值,因此可能出現價格虛高的情況。

但租房不一樣,租來的房子就是一個消費品,一個小區房價高人們還願意買,是因為相信它能升值,但如果租價高,人們就會換個地方租房。因此,影響租房價格最大的因素是空置率,也就是市場上房子的存量。在美國休斯頓,當空置率超過11%時,房租就會整體下降,反之則上升。

所以,即便有公司租下了城市裡的部分房子裝修升級,也不會將整個地區的租價抬高,如果存量足夠,人們總能找到更便宜的房子。



那很顯然,房租升高的直接原因就是房子不夠了,為什麼會不夠?從近年來看,房源減少的主要原因是對棚戶區、群租房的改造。比如在上海張江地區,用八個月的時間就將1036套群租房降到了16套,而這樣的整治行動各大城市都在進行。

同時,新增租賃房源也在下降。2012年、2014年和2015年,住宅用地總量大幅減少,分別減少11.5、28.1和20.9%。鏈家研究院數據顯示,從2017年8月到2018年2月,鏈家平台租賃新增供給僅為2017年高峰的50%,租賃客房比由2017年末的1.9上升到2018年初的2.4。

前面是講房租這一年為什麼上漲,但不是說房租一上漲城市就出問題,因為城市化、人口增多都會使房租上漲。但既然人口沒增多,房租上漲就有問題,而要看房租是否合理,常用的辦法就是看租金收入比。

根據58同城的住房市場報告,2018年第一季度,北京以人均月租金價格2514元領跑全國,但2017年北京市的人均可支配收入也只有57230元,按照這個數字,房租要占去收入的50%以上。

國際通常認可的房租收入比通常在30%以內,超過這個數值,生活的壓力就會增大、品質則相應下降,但上海易居房地產研究院2017年的報告顯示,北京、深圳、三亞、上海四個城市的房租收入比就已經高於45%。顯然,對於一線城市的租房客來說,這些已經成了常態。

我們的房子只賣不租

但如果說,房租暴漲只是在近兩年在多重因素影響下才發生的偶然現象,其實也並不客觀。事實上,中國長期的房產政策決定了,出現這樣的困局只是早晚的事。

全國人口普查(2010年)數據顯示,中國約有25.8%的城市居民通過租住住房解決住房問題,但2010年後房價漲幅遠高於工資增幅。同時,租售比也在不斷擴大,2017年,房價漲幅比租金漲幅高出36%。



2011年9月5日,2011年9月3日,鄭州出現了6塊錢一天的住人貨櫃,放張床就能住,租客稱方便、便宜 。

北京、上海的租房市場調查顯示,2013至2017年,居民的首次購房平均年齡從30歲推遲到35歲。可以明確的是,未來越來越多的人都會選擇租房。

但租房市場的供給量卻嚴重不足,鏈家研究院的報告顯示,目前中國租賃房屋只有4600萬套,來應對1.6億租賃人口。

如果跟其他各大城市對比可以發現,中國一線城市可租賃的房屋占比都很低,而且遠小於租賃人口比。而且從租房市場上來看,中小戶型、中低價位的出租房供應量明顯不足,卻有大量的商品房空置。



主要大城市租賃人口和房屋比例 / 華夏,朱啟兵.“租售同權”影響幾何[J].中國經濟報告,2017

所以,該問的問題不是為什麼人這么多,而是為什麼可以租的房子這么少?

從房產市場的發展來看,近10年來,中國住房制度改革主要措施是出售存量公房和新建住房,從土地批准、政策福利到金融制度,都更偏向於商品房而不是租房。中國的城市住房自有率達到80%以上,個別城市達到90%,結果一邊是大量商品住房空置,一邊是很多居民既無能力買房,也無處租房。

這一方面是因為,政府靠房產稅收和土地銷售獲得收入,而房地產市場的增長是中國經濟成長的重要來源。各地收入占比雖有不同,但地產始終是最要一環,比如重慶的土地銷售收入常年占政府一般收入的25%以上。

另一方面,由於中國的金融發展還不成熟,尤其是信貸和股票市場,所以房地產始終有作為理財產品的功能。不管是建房還是買房,都更容易貸到貸款。2016年,四大城市的住房抵押貸款總量增長了22%,占GDP的近25%。

但相比之下,對於租房市場的關注就少了很多。中國房地產數據研究院執行院長陳晟表示,中國的房地產企業租金回報率普遍很低。數據顯示,2016年中國一線城市的租金回報率分別是北京1.37%,深圳1.38%,上海1.48%,廣州1.69%。

同時,租房市場要繳納的稅種有房產稅、增值稅、企業所得稅,其中房產稅占租的12%,增值稅抵扣後需要繳納5%~6%,整體稅率接近17%~18%。

在管理上,政府也一直沒有給租房更多的保障,很多管理環節無法可依。中國現行的《商品房租賃管理辦法》制定的目的更注重與社會治安管理相配合,租房客始終處在弱勢地位,權利難以保障。在一項關於北京市租房的調研中,77.4%的被訪市民擔心出租人隨意提價或提前收回房子。

租住同權現在看來仍遙不可及,租住者不能獲得與自購住房者同等的配套制度性權利,如在戶籍管理、子女入托入學、醫療衛生服務、就業保障等方面均遭受不同程度歧視。在這種情況下,租房市場的發展必然有阻礙。

早就沒有了落腳之地

很多人可能是今年才感受到了租房的困難,但其實,對於更底層的人來說,這場艱難求生的遊戲早就開始了。

2007年,加拿大記者道格·桑德斯 (Doug Saunders)走訪了全球二十多個國家和地區,他發現,當農村人口想要到城市發展時,都會先在城市邊緣找一個地方落腳,他稱之為“落腳城市”(Arrival City),在這裡,人們能以較低的價格居住生活,積累進城的資本,或者把鄉下的家人接過來。比如,重慶的六公里就是其中一個。

桑德斯說,讓他們在城市立足最好的方式就是投資這些落腳城市,讓他們能更有保障地生活。但事實卻是,這些真正願意容納異鄉人的地方,卻在不斷地被整改或取締。

中國給出的另一套辦法是修建保障性住房。根據國家統計局的數據,2017年全國城鎮棚戶區住房改造開工609萬套,棚戶區改造基本建成604萬套,公租房基本建成82萬套。

與此同時,政府表示,住房保障方式將從“以售為主”逐步向“租售並舉、以租為主”轉型調整,公共租賃房將成為保障性住房建設的重點之一。

但其實,這些住房保障跟大多數來到一線工作的外地人都無緣,甚至不是因為資源不足,而是在設立之初就決定了外來人口無法享受。因為被政府保障的門檻之一,就是要有本地戶籍。但在中國的一線城市,獲得戶口比找到工作難太多了。

以上海市為例,在2015年底,常住人口中至少有972.3萬人沒有本地戶籍,他們幾乎都不能獲得住房保障。2017年,進城農民工中購買保障性住房和租賃公租房的不足3%。而在上海嘉定,只有0.8%的農民工租賃公租房或廉租房。當市場漲價時,他們更難以承受價格的變化,更無法在城市落腳生存。

實際上,這原本不是什麼無解的問題,發展住房保障或者開放住房市場,總有一個能應對。比如德國會實行房租指導價制度,相關機構對住房進行評估、制定租金水平表,如果房租過高,房客可以起訴要求降價。美國則是用了另一套方法,通過租房的市場化、稅收優惠等,鼓勵開發商配備低價公共住房,提高租房的數量。

中國的情況是,一邊控制著住房市場和土地,嚴格的土地政策使房價猛漲,人們不得不選擇租房。另一邊又沒有完善租房系統,租房價格、住房權利都沒有保障。人們夾在中間無法動彈,最終只能選擇離開大城市。

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