戶型再也“難不倒”設計好漢!!2015最強、最細緻的住宅戶型研究

2019-02-18 20:37:00

一、房地產定位

■項目定位

■產品定位

■客戶定位

三者相輔相成

二、住宅產品分類

(一)、按層數分:

低層:1-3層;別墅類;

多層:4-6層;洋房及多層;

中高層:7-9層,普通小高層、花園洋房;

高層:10層-100米,普通高層類中的空中花園、公寓、酒店式公寓;

超高層:100米以上,高層住宅。

(二)、按照品質及價位分:

低檔型:戶型面積較小的經濟戶型一般在70-90平米,如:還遷房、保障房、經濟適用房;

特點:滿足日常使用需要。

中檔型:面積適中的改善型住宅,三居、四居戶型;

特點:滿足日常使用需要,更強化戶型亮點。

高檔型:面積較大同時相對價格較高的豪華住宅,如:高端洋房、別墅;

特點:需要主題及個性。

三、住宅得房率

得房率=是指可供住戶支配的面積(套內建築面積)/每戶建築面積(銷售面積)

套內建築面積=套內使用面積+套內牆體面積+陽台面積

銷售面積(套型建築面積)=套內建築面積 +分攤的公用建築面積(俗說“公攤面積”)。

公攤面積=本幢樓所有公攤面積(含所有交通和外牆中線以外的面積、一層門廳面積、頂層樓梯出屋面的面積、還有其他和住宅有關的設備用房、管井的面積等面積。)/本樓所有套內面積總和x本住宅的套內面積

什麼類型的戶型得房率高?

得房率一般比值:

---高層:75-78%

---小高層:80-85%

---多層:88-92%

若:

A套套內建築面積:90平方米

B套套內建築面積:110平方米

公攤面積:40平方米

則:

A套:

公攤面積:18平方米

總建築面積:108平方米

得房率:83.3%

B套:

公攤面積:22平方米

總建築面積:132平方米

得房率:83.3%

四、居室的功能和分區

住宅的“八大”使用功能

---起居、就餐、廚衛、就寢;

---儲藏、工作、學習、休閒。

住宅的“三類”空間

---公共空間:起居室、餐廳、陽台;

---私密空間:臥室、書房、衣帽間、主臥衛生間;

---服務空間:廚房、公共衛生間、工人房、儲藏室、工作陽台。

五、市場中對戶型的關注點

主臥室:私密性、舒適、面積合理、採光

衛生間:便利性、隱蔽性、通風

廚房:寬敞實用、有服務陽台

客廳:方正好用(面積、採光、家具布置等)

餐廳:相對獨立、通風、採光

次臥室:私密性、面積合理、能兼併做書房、客房

陽台:生活性陽台的實用,觀賞陽台的休閒性

註:可以根據人們的居習慣、市場需求相應調整。

六、優質戶型的條件

(一)戶型設計的原則:

建築設計中戶型設計最基本的三個原則:

實用、經濟、美觀!

展開來看也可以擴展為五個設計原則:

實用性、安全性、經濟性、靈活性、藝術性!

以上五點是評價戶型好壞的通則,貫穿於地產開發、銷售和使用的全過程。

(二)戶型設計的原則:

1.動靜分開

2.乾濕分開

3.公私分區

4.通透良好

5.動線合理

6.尺寸合理

1)基本概念:開間進深

首先講兩個概念:開間、進深

·習慣上,我們把房間的主採光面稱為開間(面寬),已其垂直的稱為進深。

·根據《住宅建築模數協調標準》(GBJ100-87)規定:住宅建築的常採用參數有:2.1米、2.4米、2.7米、3米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米。

·一般意思上的戶型方正就是指戶型的進深與開間之比合理。

·進深、開間之比介於1 : 1.5之間較好。

進深過大,開間過小,會影響戶型採光通風,房間內會顯得比較暗;而進深偏小,開間過大不利於房間保溫,浪費能源,尤其是北方地區。

能做到採光通風與保溫兩者間的平衡=比較方正的戶型

紅色箭頭-開間 ;藍色箭頭-進深

2)評價戶型的六條件

1、動靜分區

動區:客廳、餐廳、廚房、次衛等。

--在動區人們活動較頻繁的區域,應該靠進入門設定,尤其是廚房;

靜區:臥室、書房、主衛等。

--在靜區主要供居住者休息,相對比較安靜,應當儘量布置在戶型內側。

動與靜之間

設定衛生間方便使用;另外需要保證室內交通線的便捷。

動靜分離,一方面使會客、娛樂或進行家務的人能夠放心活動,另一方面也不會過多打擾休息和學習的人,減少相互之間的干擾。

動靜分區合理戶型:

(臥室布置較深,距離入戶門較遠)

紅色-動區 ;藍色-靜區

動區不合理戶型:

2、乾濕分區

·對於廚房、衛生間,濕氣較重且容易產生髒污,儘量和臥室分離。

·廚房是最主要的污染源,噪聲、油煙油污、清洗污水等比較集中,因此廚房的布置要儘可能的靠近入戶門,遠離臥室、客廳;

·廚房與衛生間是住宅中水管的集中地,從施工成本、能源利用、熱水器安裝等角度考慮,廚房一般應和一個衛生間臨近設定。

衛生間乾濕分區,廚房在入戶門最近的位置:

3、公私分區-私密性設定

·戶型具有私密性的要求,能夠適當保護居住者隱私。戶型私密性主要的兩點:

1、避免站在門外就能對屋內一覽無餘,應有所遮擋設定玄關。

2、戶型內部的客廳、餐廳等公共空間與臥室等較為私密的空間有視覺上的遮擋,避免在公共區內就能對私密空間一覽無餘,做到一定程度的“公私分區”。

公私分區較好戶型:

公私分區較差戶型:

臥室門直接打開在客廳牆上,在客廳內可以看到臥室大部分

4.通透性良好

通透主要是指戶型的通風和採光性能。

要保證戶型具有良好的通透性。

·首先戶型要有良好的進深開間比和戶型較方正;

·其次戶型最好有兩面可以通風采光,相對兩面通風采光最佳(南北、東西),

·再次是相鄰的兩面採光(東和南、南和西、西和北等)。

·只有一面採光通風的效果最差。

·另外廚房廁所是濕氣比較重的兩個區域,要儘量做到獨立採光通風,也就是避免暗廚暗衛。

通透性最佳—對側採光通風

通透性次佳:相鄰的側面採光通風

另外,通風采光的選擇還需要看住宅類型。

多層儘量選擇南北通透;

高層空氣流動較好,也可以考慮全南向的戶型。

通透性不佳:

側面單向採光通風

5、動線合理

·動線:指人們在戶內活動的路線,動線的流暢度將影響居住者各種活動時能否順利轉換。

·戶型的設計影響動線的走向,而動線的走向會影響到居住的品質。好的動線能夠提升小戶型的利用率,而差的動線會使大戶型變得“大而無當”浪費空間。

戶內主要動線有三類,

1、居住動線-私密空間

2、家務動線-服務空間

3、來客動線-公共空間

動線良好:

從入戶門進客廳、臥室、廚房、的三條線路不會交叉

藍線-居住動線

紅線-來客動線

綠線-家務動線

動線較差戶型

--進廚房要穿過客廳

--進臥室要穿過客廳

--進餐廳要穿過客廳

--客廳已經成為了公共走廊,另外進入生活陽台要穿過主臥,該戶型算是災難級別。

6、尺寸合理

·是不是房間越大越好?當然不是。房間太小會讓人感覺壓抑、不舒服,但是單個房間太大會感覺空曠。太大的臥室難以營造溫馨感,又浪費面積;客廳太大會顯得空曠而有隔閡感。另外,設計時,在整套房子面積確定的前提下,某個房間面積太大,可能還需要將另外一個空間設計的偏小。

·考慮限度主要包括居住者的身材、活動環境、家具的尺寸等,從電視機、床、柜子等的長寬高推算最低尺寸要求。

七、戶型尺寸合理性

(一)、人體工程學

1、人體測量學

亞洲人平均數值:

肩寬度:385-420mm;

展臂寬度:691-742mm;

胸廓前後徑200-220mm;

臀部寬度307-320mm;

坐姿寬度……

坐姿進深……

2、工作環境下人體與空間的關係

·常用尺寸:

---單人寬度:60、90mm;

---兩人寬度:80、105、110mm

1、主臥室

--面積、面寬要保證

·主臥室的最低開間,中到中,尺寸是3. 6m(淨3. 3m) ,最低進深,中到中,尺寸是4.8m(淨4. 5m)。這是保證家具擺放和人的活動最低適用要求的尺寸。

2、次臥室

·次臥室的最低“適用”開間,中到中,尺寸是3. 3m(淨3. 0m) ,進深,中到中,尺寸是4. 5m(淨4. 2m)。這裡講的是最低“適用”要求,因為小於這個尺寸就會給家具布置和人的活動帶來不便,也就是說小於這個尺寸的房間就不應設計為臥室,而應設計為書房、兒童房、保姆房等功能的房間。如果整套房間的建築面積比較大或很大,次臥室也可以加大尺寸,這時次臥室也就分別達到了“舒適”或“高舒適”的要求。

3、兒童房

·兒童房設計成開間3. 0m、進深 4. 2m、面積12. 60㎡,可滿足家具擺放和人的活動要求,即“適用”要求。如果戶型面積足夠大,將兒童房按次臥尺寸或主臥尺寸設計,則可使兒童房達到“舒適”或“高舒適”的要求。同時,兒童是要長大成人的,按次臥或主臥設計兒童房,還可使兒童長大成人後不必更換房間。另外,設定兒童房還可使住宅套型設計更方便,把受戶型面寬和進深限制不能將其設計為客房以上尺寸的空間,設計為兒童房。

·保姆房:戶型建築面積 150㎡以上的套型應設定保姆房,其尺寸可兒童房或更小。

4、書房

·三居以上的戶型宜設定書房。書房是供主人學習或家庭辦公的房間。因無需擺放大床( 2. 2m x 2. 0m)和床頭櫃等家俱, 所以其尺寸要求也不像臥室那樣嚴格。它也像兒童房一樣可使住宅套型設計更方便,把受到面寬和進深限制的房間設計為書房。圖中僅是滿足書房最低使用功能的“適用”要求,如果建築面積足夠大,也可按臥室的開間進深尺寸設計書房,使書房達到“舒適”或“高舒適”的要求。這樣還帶來另一個好處,即書房可隨時根據需要改為臥室,增加了房間使用的靈活性。

5、起居室

--面積保證/充分考慮家具布置

·客廳的最低“適用”尺寸宜為開間3. 9m,進深4. 5m, 建築面積17. 55㎡。這種尺寸的客廳, 能滿足32 英寸左右的彩電觀看距離要求,彩電尺寸再大些,其舒適度反而會降低,所以它僅是“適用”尺寸。

·客廳的“舒適”尺寸要求,大致為開間4. 5m, 進深 5. 1m、建築面積22. 95㎡。

·客廳的“高舒適”尺寸要求,大致為開間5.1m,進深6. 6m,建築面積33. 66㎡。這種尺寸無論在開間方向或進深方向擺放電視,均可滿足42 英寸以上彩電(背投、等離子、液晶等平板電視)的觀看距離要求,所以,它是“高舒適”的客廳尺寸。

·注意:客廳要減少直接向起居室開門的數量,至少保證一面牆的直線長度不小於3

6、廚房

--不是通個管子,就是廚房! 需獨立可封閉的空間。

·廚房是住宅非常重要的房間,它與套型舒適度關係極為密切。隨著戶建築面積的增大,它的尺寸也隨之加大。廚房的“適用”尺寸1.8*3.3m;“舒適”尺寸 5.3*2.1m ;“高舒適”尺寸 5.7*2.7m。“高舒適“型廚房對於時尚家庭,若用作西餐廚房,也可同時作為家裡的小餐廳。

7、餐廳

·獨立空間,面寬或進深2.6-2.7米以上,根據廚房或客廳相對尺寸布置,保證行動順暢為宜(過道80-110cm)。

8、衛生間

--使用面積保證、通風、採光、減少影響

衛生間分公共衛生間和主臥衛生間。

·主臥衛生間以接近方形為佳( 便於潔具布置) ,適當加大設定如3.3*2.4m,這個尺寸擺放矩形或大三角形噴水按摩浴缸均夠。

·公共衛生間以矩形為佳,因這樣既可減少面寬又可將洗漱與浴廁隔開,使之達到洗漱和浴廁同時使用,增加它的使用功能,使戶型更加“適用”或“舒適”,圖14所示2.1*3.6m。該圖尺寸基本上可達到“舒適”標準,若要改成“適用”或“高舒適”標準,可將其開間、進深適當縮小或加大。

9、陽台

·南側陽台如果作為健身房來用,其進深應達到1. 8m以上,開間隨主臥室4. 5m若作花房和洗衣房,其進深宜為1. 5m至1. 8m,開間隨次臥室 3. 3m或3. 6m。

·北側陽台也稱生活陽台,一般設在廚房的北面,無論“適用”還是“舒適”或“高舒適”型套型均應設定。其進深以1. 3m 至 1. 5m 為宜,開間隨廚房2. 1m、2. 4m、2. 7m、3. 0m。

10、門廳、過道

--寬度保證、緩衝、玄關

·80㎡以上(不含80㎡) 套型宜設定門廳,它是進入戶內的過渡空間,裝修時做上一個造型優美的大門套,稱之為玄關。它的開間尺寸宜為1. 5m以上,如圖所示。

·門廳是在套型建築面積很大時,比如160㎡以上,才應該設定的空間。

通往臥室、起居室過道淨寬不應小於1米,通往廚房、衛生間、儲藏室的過道淨寬不應小於0.9米。

·分戶門、臥室門不應小於0.95米,廚房門、單扇陽台門不應小於0.8米,衛生間門不應小於0.75米,儲藏室門不應小於0.7米。

11、層高

◆普通住宅層高不宜高於2.8米,臥室、起居室的室內淨高不應低於2.4米。2.8米,是這一層的地面到上一層的地面.這個尺寸是含樓板厚度的.普通住宅層高2.8米,可以在保證居住舒適度的基礎上,最大限度的節約能源。

◆《住宅設計規範》規定:普通住宅層高宜為2.80米;臥室、起居室(廳)的室內淨高不應低於2.40米,局部淨高不應低於2.10米,且其面積不應大於室內使用面積的1/3;利用坡屋頂內空間作臥室、起居室(廳)時,其1/2面積的室內淨高不應低於2.10米;廚房、衛生間的室內淨高不應低於2.20米;廚房、衛生間內排水橫管下表面與樓面、地面淨距不應低於1.90米,且不得影響門、窗扇開啟。

八、戶型功能的合理性

1、客廳

■空間獨立

客廳開口不宜過多,要有兩面完整的牆

■方正開闊

要留出擺放家具的完整空間,實用的布局

■長寬比不應失調

進深與面寬之比不應大於2:1

■入口設玄關

住宅內外的過渡空間,避免廳內被外人一目了然,保障私密性

點評:客廳開口過多,使很多面積浪費成為交通面積

2、餐廳

■相對獨立

至少有兩面牆夾一角

與客廳既有關係又有分隔

與廚房應有關聯又獨立成區

點評:客廳與餐廳分區不明顯,餐廳成為過道幾乎無法利用,廚房開門位置使客廳家具無法擺放。

修改後既有玄關,又使餐廳相對獨立

3、餐廳

靠近餐廳

西廚可與餐廳結合

距離大門不能太遠

直接對外採光採風

有一定長度的台面擺放電器、煤氣灶、水槽等設備

廚廁最好不要緊鄰

最好帶一工作陽台

點評:工作陽台既可減少廚房的油煙味,又可增加空間的通透性,而不算面積的設備平台則增加了實際使用面積,複合式廚房等空間細節的設計也是可圈可點。

4、臥室

■主臥

·明顯大於次臥,進深面寬可適當增加

·南向朝向,比客廳的朝向要求更甚

·大戶型的主臥最好帶獨立衛生間和步入式衣帽間

·確保私密性,最好布置的深一些

■次臥

·面積宜大於10平方米,面寬儘量保證在3米以上

點評:帶獨立衛生間和衣帽間的主臥

5、衛生間

應有明窗通風和採光

公共衛生間做到乾濕分離

僅有一個衛生間的時候,要離主臥近些,避免不必要的穿堂越室

最好有一間有直接採光、自然通風,無通風視窗的衛生間應有通風換氣措施。

不應布置在下層住戶廚房、臥室、起居室和餐廳的上層。

點評:創新設計,浴室雙開門兩用,節約面積

6、陽台

保證客廳有良好的視野和採光

在面積允許的可能下,將陽台設在客廳,不要設在主臥,以免因為生活中的晾衣休閒等經過主人的臥室,影響主人休息

工作陽台宜設定在北面,與廚房結合

點評:89㎡北向陽台與廚房相連,便於置放待加工的食品及其他小雜物。

點評:85㎡雙陽台設定,南北通透

九、戶型和市場的關係

你心目中的兩居有多大,三居有多大?

--兩居70平方米?90平方米?110平方米?

--三居90平方米?130平方米?170平方米?

客戶的需求的不同,導致定位不同

定位不同,導致戶型不同

◆是不是標準化最好?

▼187平方米的複式,只有2個臥室?

◆貼合市場的,就是好戶型!

假如:房子在高校雲集的地方?大部分客戶為學校老師的前提下。

設計中降低了臥室的功能,而注重了家庭室和多功能房的設計。

▼一層為文化家庭室。彈琴、繪畫、插花等。

▼二層布置多功能書房,工作、會客、洽談等。

◆是不是小面積60一居就舒適?

套內面積61.2平方米,做到三居室?

◆符合定位的,就是好戶型!

分析:項目在前期的產品研發上就把戶型配比鎖定在了31~62㎡的小戶型社區上。產品研發的定位在一開始就為項目後期的包裝推廣奠定了基礎與基調,加上在戶型設計方面採取了各種“偷面積”的手法,因此一個小戶型、多贈送、巧布局的戶型空間也就形成了。

當客戶的需求起了變化,戶型不能大改的情況下:

①多功能間可滿足不同年齡階段、不同家庭結構的需求

②多功能間可適應不同人群、不同愛好的功能需求

十、戶型和地域的關係

香港有千尺豪宅的說法,1000平方尺有多大?

--100+平方米而已

地域性是由於各地區人們生活習慣不同而對戶型有著不同的要求,這也是戶型設計中必須高度重視的問題。很多人覺得99平方米的兩居室還是小,但在深圳、上海很多人會不理解,90平方米以上的房子為什麼不做三居室,為何要如此浪費。

根據區域習慣定位戶型的設計才能滿足客戶需求

十一、戶型分析

因後天因素、先忽略層高。

◆邊戶型:118平米三居室

動靜分區相對良好

乾濕區合理;

全明格局,無暗間;通透性良好;

書房調整為兒童房較佳;

動線較合理;

臥室陽台調整為開放式增加面積尺度。開窗面積不夠大。

整體良好;過道面積稍有浪費;書房調整為兒童房為宜;衛生間沒有主次。

◆中間型:99.8平米兩居室

戶型不方正,空間利用率低

動靜分區良好,次臥室私密性欠佳;

乾濕較合理;

全明格局,無暗間;通透性良好;

動線較合理

臥室面積偏小,尺寸欠佳。

異形戶型空間利用率低,不方便家具擺放。

◆邊戶型:89平米

動靜分區良好,次臥室私密性欠佳;

乾濕分區合理;

全明格局,無暗間;通透性良好;

動線較合理

臥室面積偏小,尺寸欠佳;

儲層間設定欠佳。

從總面積分析,儲藏間和過道占用了使用率。陽台位置欠佳。

◆中間戶型:89平米兩居室

動靜分區稍差

乾濕區分區不佳;

通透差次臥、餐廳採光不佳;

動線較合理;

大臥室陽台改為開放式增加面積尺度。

相關文章
精选文章